Qu’on le veuille ou non, le DUH, droit d’usage et d’habitation, s’invite dans les calculs de rente occupée. Ni concept flou, ni caprice de notaire : il pèse sur la transaction, façonne la rente, modifie les arbitrages. C’est quoi, au fond, ce fameux DUH ? Comment s’y retrouve-t-on dans les chiffres ? On démêle tout ça point par point, exemples à l’appui.
La DUH fiscale et la DUH économique : deux mondes parallèles
Le droit d’usage et de logement, le DUH, donc, peut être évalué différemment selon qu’on adopte le regard d’un notaire ou celui d’un professionnel de la transaction. Les méthodes varient, parfois radicalement. Conséquence ? D’un calcul à l’autre, l’écart de montant saute aux yeux : bouquet, annuité, tout peut changer. Voilà pourquoi il ne s’agit pas d’un simple détail technique, mais d’un point de passage obligé dans le calcul d’une rente occupée. Ici, j’expose deux approches : la méthode fiscale et la méthode économique, toutes deux bien ancrées dans la pratique notariale et la vie réelle.
Valeur fiscale du DUH : une formule normée, mais contestée
Taux d’imposition : ce que dit la loi
L’article 669 du Code général des impôts fixe les règles du jeu. Il impose un barème à appliquer à la valeur du bien pour déterminer usufruit et nue-propriété. Voici comment se répartissent les pourcentages selon l’âge de l’usufruitier :
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | ||
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| À partir de 91 ans | 10% | 90% |
Les limites d’un barème figé
À y regarder de plus près, ce système a ses failles. Les principaux reproches portent sur plusieurs points :
- Les pourcentages d’usufruit évoluent de 10 % tous les dix ans. Pratique sur le papier, mais trop simpliste pour refléter la diversité des situations.
- Le taux reste le même pour toute une tranche d’âge : une personne de 81 ans et une autre de 90 ans, même combat !
- Le barème ne tient aucun compte du sexe de l’usufruitier, ni de son profil socio-professionnel.
- Le rendement locatif réel du bien est totalement ignoré.
Comment calcule-t-on concrètement la charge DUH ?
Le barème fiscal permet d’évaluer la part d’usufruit et de nue-propriété. Pour le DUH, on procède autrement : il s’agit, selon l’usage fiscal, d’appliquer une réduction de 40 % sur la valeur de l’usufruit. Résultat attendu : le DUH représente 60 % de la valeur de l’usufruit.
Une telle règle fait tiquer de nombreux praticiens. Pourquoi ? Parce que l’usufruitier peut mettre le bien en location, contrairement à celui qui détient seulement un DUH. L’usufruit comporte donc un avantage évident. Pourtant, en contrepartie, il implique aussi de supporter la majorité des charges : travaux, taxe foncière, gestion locative et ses risques (impayés, dégradations…). Le bénéficiaire du DUH, lui, échappe à ces contraintes. L’écart de valeur entre DUH et usufruit mérite donc d’être nuancé, sous peine de sous-évaluer le DUH dans certains cas.
Cas pratique : application du barème fiscal
Pour illustrer le mécanisme, prenons un exemple : un homme de 80 ans souhaite vendre sa maison en viager occupé. Valeur du bien : 200 000 €. Bouquet : 50 000 €. La méthode fiscale attribue à l’usufruit une valeur de 30 % du bien, soit 60 000 €. Le DUH est alors calculé à 60 000 € x 60 % = 36 000 €. Si l’espérance de vie estimée du vendeur est de 12 ans, la rente annuelle s’élève à 36 000 € / (12 x 12) = 250 € par mois. Ce montant, comparable à un loyer, semble particulièrement bas pour un bien de cette valeur. Autre point à noter : la valeur du DUH ne varie pas avec le montant du bouquet.
DUH économique : une évaluation ancrée dans la réalité du marché
La valorisation économique du DUH se décline selon plusieurs méthodes. Ici, je détaille celle qui s’appuie sur le taux de rendement, car elle colle au plus près à la logique du marché immobilier. Plus complexe à appliquer, elle a pourtant l’avantage de mieux refléter la réalité de la transaction.
Pour simplifier, considérons que le bénéficiaire du DUH a des obligations proches de celles d’un locataire. Lors de la vente, une partie des charges du vendeur bascule sur l’acheteur. Il s’agit principalement :
- des travaux à prévoir ;
- du paiement des frais liés au statut de propriétaire-bailleur ;
- des taxes associées au bien.
On applique alors un taux de rendement brut (correspondant au marché concerné) à la valeur nette (hors bouquet). Ce taux exprime le loyer annuel brut potentiel du bien. Un taux adapté au secteur donne une estimation fidèle.
Revenons à notre exemple. Si le rendement brut du marché est de 5 %, cela donne : 5 % x 200 000 € = 10 000 € par an. On multiplie ce montant par le coefficient de vie (ici, l’espérance de vie, soit 12 ans) : 12 x 10 000 € = 120 000 €.
Comparer les deux approches : l’écart qui change tout
La valorisation fiscale attribue 36 000 € au DUH du vendeur dans notre exemple. La méthode économique, elle, aboutit à 120 000 €. Le décalage est spectaculaire. L’origine de cette différence ? Le montant du loyer retenu dans chaque cas : 250 € par mois avec le raisonnement fiscal, 835 € avec l’approche économique, pour un bien qui vaut 200 000 €.
À l’arrivée, le mode de calcul du DUH n’est pas qu’une affaire de chiffres. Il façonne la rente, oriente la négociation, pèse sur les choix des parties. Entre barème officiel et valeur de marché, l’écart ne relève pas du détail. Pour qui s’aventure sur le terrain du viager, cette distinction n’a rien d’anecdotique : elle dessine la frontière entre une opération équilibrée… et une rente qui déraille. Qui l’emportera ? Le barème ou la réalité du terrain ? La suite, elle, s’écrit au cas par cas.
