Contracter un prêt pour un investissement immobilier nécessite non seulement de monter un bon dossier, mais cela requiert aussi d’effectuer un calcul différentiel foncier. Ce dernier point n’est rien d’autre que l’évaluation du taux d’endettement de l’investisseur qui pèse dans la décision de la banque à accepter ou pas la demande d’emprunt. Voici donc comment le calculer pour s’assurer d’être éligible pour le prêt.
Plan de l'article
Évaluer le solde-investisseur
Le calcul différentiel foncier effectué dans le cadre d’un emprunt pour un investissement locatif se décline en trois volets. Le premier concerne le calcul de la solde-investisseur. Cette étape consiste à soustraire les charges foncières des revenus fonciers.
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À titre d’exemple, pour un salaire mensuel brut de 4000 euros et des revenus fonciers totaux de 1200 euros le mois, le calcul est vite fait. Avant tout, il convient de savoir que les revenus fonciers sont pondérés à 70 %. Dans ce cas précis, cela revient à 840 euros.
Par ailleurs, avec une mensualité de prêt de 1200 euros et les charges foncières évaluées à 600 euros, le solde vaut 840 -600 = 240 euros.
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Ajouter le solde aux revenus si celui-ci est positif
Après avoir calculé le solde-investisseur avec les exemples pris, il revient à l’ajouter aux revenus. Il est toutefois important de savoir que si celui-ci est négatif, il est soustrait des revenus.
Vous êtes ainsi amené à faire : revenus + déficit foncier ; soit 4000 + 240= 4240 euros. Si dans le cas contraire le déficit foncier était négatif, cela reviendrait à faire 4000 -240 = 3760 euros.
Diviser les mensualités de prêt par le solde-investisseur
Cette dernière approche qui consiste à diviser les mensualités de prêt par le solde-investisseur permet de trouver le taux d’endettement différentiel.
Ainsi, pour une mensualité de prêt de 1200 euros et un solde investisseur de 4240 euros, le taux d’endettement différentiel est de : 28,30 %. En effet, il suffit de faire (1200/4240) X 100 = 28,30 %.
Cette méthode de calcul de votre capacité d’emprunt est nettement avantageuse que le calcul classique du taux d’endettement. Avec ce taux de 28,30 %, l’investisseur a une capacité d’emprunt acceptable pour un établissement prêteur.
Dans les faits, en se référant à la méthode ordinaire du calcul de taux d’endettement, le taux allait dépasser les 35 % comme seuil requis.
Utiliser un simulateur de calcul de capacité d’emprunt
Pour calculer le différentiel foncier, vous pouvez vous référer sur un certain nombre d’outils en ligne. Ceux-ci vous permettent de simuler le calcul du taux d’endettement différentiel en tenant compte des données fournies. Vous saurez ainsi si vous êtes éligible pour un emprunt ou pas.
Assurez-vous toutefois de faire le choix d’un meilleur outil de calcul en ligne. Dans la réalité, plusieurs sites web intègrent sur leur interface, des systèmes de calcul différentiel, mais tous ne se valent pas. Pour donc vous assurer de tomber sur un outil de qualité avec des résultats fiables, passez par des comparateurs.
Il existe des plateformes web en ligne qui listent les meilleurs outils de simulation de capacité d’emprunt. En vous y référant, vous aurez la certitude de tomber sur un meilleur outil.
L’avantage du calcul différentiel
Le calcul différentiel foncier est une méthode considérée avantageuse pour les personnes qui souhaitent contracter un prêt pour un investissement locatif. Elle est employée pour éviter les cas de blocages dans les demandes de prêt en cas d’utilisation de la méthode classique.
Il convient de retenir que le principe de ce calcul consiste à déduire les revenus locatifs à venir des charges mensuelles de l’emprunteur. Cela réduit en conséquence le taux d’endettement et offre la possibilité de contracter le prêt voulu.
Différence entre le calcul différentiel et le calcul classique
Le calcul de la capacité d’emprunt d’un investisseur se basait sur le taux d’endettement. La plupart des banques appliquent cette méthode pour avoir le cœur net sur la situation financière du demandeur. Dans leur procédé, il suffit d’additionner les charges de l’emprunteur avec ses mensualités et crédits puis de diviser le résultat par les revenus. Pourtant, avec le calcul différentiel, les revenus locatifs à venir sont pris en compte.
